Calcul de la capacité d’emprunt pour un projet immobilier : les clés pour comprendre
Que vous soyez primo-accédant ou investisseur expérimenté, connaître votre capacité d’emprunt est essentiel pour réaliser un projet immobilier. Mais comment est-elle calculée ? Dans cet article, nous allons démystifier cette notion et expliquer les éléments pris en compte par les banques pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter.
La formule de base pour évaluer la capacité d’emprunt
Pour faire simple, la capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’une personne peut emprunter auprès d’une banque pour financer un bien immobilier. Pour l’estimer, les établissements bancaires se basent sur une formule prenant en compte vos revenus et vos charges :
Capacité d’emprunt = (Revenus – Charges) * Taux d’endettement maximum
Cette formule permet aux banques de s’assurer que vous pourrez rembourser votre prêt sans risquer le surendettement. Le taux d’endettement maximum généralement admis est de 33 %, mais il peut varier selon les établissements et votre situation personnelle.
Les revenus pris en compte dans le calcul
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les banques vont examiner vos ressources financières. Voici les principaux types de revenus considérés :
- Salaires et traitements : les revenus fixes et réguliers sont bien vus par les banques, qui préfèrent généralement les salariés en CDI.
- Revenus fonciers : si vous percevez des loyers ou d’autres revenus liés à l’immobilier, ils pourront être intégrés dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Pensions alimentaires : elles sont prises en compte si elles sont versées régulièrement et peuvent être justifiées.
- Revenus professionnels non-salariés : si vous êtes travailleur indépendant, micro-entrepreneur ou gérant d’une société, vos revenus seront également étudiés, mais ils devront être stables et suffisamment élevés pour convaincre la banque.
Les autres sources de revenus, comme les allocations familiales, les bourses d’études ou les revenus de placements, sont généralement moins pris en compte, car considérés comme instables ou moins pérennes.
Les charges à déduire de vos revenus
Une fois vos revenus évalués, il faut ensuite soustraire vos charges courantes pour estimer votre capacité d’emprunt. Voici les principales dépenses prises en compte :
- Crédits en cours : que ce soit un crédit immobilier, un crédit à la consommation ou un prêt personnel, le montant de vos mensualités sera déduit de vos revenus.
- Pensions alimentaires versées : si vous êtes tenu de verser une pension à un ex-conjoint ou à des enfants, le montant de cette charge sera également pris en compte dans le calcul.
- Loyer : si vous êtes locataire, votre loyer actuel sera considéré comme une charge, même s’il disparaîtra lorsque vous achèterez votre bien immobilier.
Notez que certaines dépenses courantes, comme les factures d’énergie ou les assurances, ne sont pas prises en compte dans le calcul. En revanche, la banque pourra vous demander de fournir un justificatif de domicile et des relevés de compte pour vérifier l’ensemble de vos charges.
Ajustements et spécificités selon les situations
Le taux d’endettement maximum
Comme mentionné précédemment, le taux d’endettement maximal généralement admis est de 33 %. Cependant, il peut être ajusté selon votre situation personnelle. Par exemple :
- Si vous avez des revenus très élevés, la banque pourra accepter un taux d’endettement plus important, car elle considère que vous disposerez encore d’une capacité de remboursement suffisante.
- À l’inverse, si vous avez des revenus modestes ou précaires, la banque pourra exiger un taux d’endettement inférieur à 33 % pour minimiser les risques.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ), cela peut influencer votre capacité d’emprunt. En effet, le PTZ est un crédit sans intérêt accordé sous conditions de ressources et destiné à financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux. Le montant du PTZ vient s’ajouter à votre capacité d’emprunt.
Calculer sa capacité d’emprunt : les outils en ligne
Pour vous aider à estimer votre capacité d’emprunt, plusieurs outils gratuits sont disponibles sur Internet. Il suffit généralement de renseigner vos revenus, vos charges et la durée souhaitée du prêt pour obtenir une estimation.
Toutefois, gardez à l’esprit que ces simulateurs ne remplacent pas une étude personnalisée par une banque. Il est donc recommandé de rencontrer plusieurs établissements pour comparer leurs offres et affiner votre projet immobilier.
En conclusion, pour calculer votre capacité d’emprunt, il faut prendre en compte vos revenus, déduire vos charges et appliquer un taux d’endettement maximum. N’hésitez pas à consulter plusieurs banques et à utiliser des outils en ligne pour vous faire une idée précise de vos possibilités avant de vous lancer dans l’aventure immobilière.